La vétusté d’un logement prend parfois des formes si graves qu’elles compromettent la sécurité de ses occupants, du voisinage et des passants. On parle alors d’immeuble « en péril » dans le cas où les murs, bâtiments ou édifices n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité, dans le cas où les équipements communs sont défectueux ou non entretenus au point de créer des risques sérieux ou de compromettre les conditions d’habitation ou d’utilisation des occupants et des tiers, ou encore dans le cas où des matières explosives ou inflammables se trouvent entreposées dans un local attenant ou compris dans l’immeuble collectif à usage principal d’habitation. Face à de telles situations, le maire de la commune concernée peut engager une procédure de péril en prenant un arrêté de péril, conformément aux dispositions contenues dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L511-1 à L511-22).
- L’arrêté de mise en sécurité
En vertu de l’article L511-6, toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation de péril doit les signaler au maire par tous moyens : le maire pourra ensuite faire procéder à des visites pour évaluer les risques et constater ou non le péril avec un rapport des services municipaux. C’est seulement au vu de ce rapport que le maire peut décider de prendre un arrêté de péril, dont la dénomination est désormais « arrêté de mise en sécurité » depuis le 1er janvier 2021. Le péril constaté peut toutefois nécessiter des mesures plus ou moins urgentes pour garantir la sécurité des locataires et des tiers : le droit français distingue l’hypothèse du péril ordinaire, qui donne lieu à un simple arrêté de « mise en sécurité », de l’hypothèse du péril imminent, qui donne lieu à un arrêté de « mise en sécurité procédure urgente ».
L’arrêté de mise en sécurité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire, le plus souvent avec le propriétaire ou le syndic, qui sera tenu d’exécuter les mesures nécessaires pour remédier au péril. Préalablement à l’adoption de son arrêté, le maire peut saisir le tribunal administratif pour demander la désignation d’un expert devant se prononcer sous vingt-quatre heures sur les mesures de nature à mettre fin au danger. Si ce dernier s’avère être imminent, le maire pourra faire procéder d’office à l’exécution des travaux en ordonnant dans son arrêté de mise en sécurité procédure urgente les mesures provisoires indispensables pour garantir la sécurité publique. L’arrêté de mise en sécurité se doit toujours d’être précis, tant au regard des travaux exigés que des causes du danger ; il doit également porter indication des voies et délais de recours à son encontre selon la jurisprudence du Conseil d’État du 20 mars 1992 (n° 115.504). Il est toujours notifié aux occupants ainsi qu’au propriétaire ou au syndic.
- Les conséquences de l’arrêté de mise en sécurité
Dans la mesure où il ordonne, dans un délai qu’il fixe, certaines mesures visant à éviter le péril, l’arrêté de mise en sécurité peut donner lieu à la réalisation de divers travaux. Pourront ainsi être réalisées toutes les mesures tendant à réparer ou à remédier à la situation, voire même, dans les cas les plus extrêmes, des démolitions de tout ou partie de l’immeuble concerné. De même, l’arrêté de mise en sécurité peut avoir des conséquences purement juridiques en conduisant, par exemple, à la cessation de la mise à disposition du local concerné à des fins d’habitation ou à l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux à titre temporaire ou définitif. Dans cette dernière option, le syndic devra assurer le relogement des occupants. En cas d’inexécution des mesures dans le délai indiqué par l’arrêté, le propriétaire ou le syndic devra payer une astreinte pouvant s’élever jusqu’à 1000 euros par jour de retard. De même, le propriétaire d’un immeuble en état de péril risque une peine d’emprisonnement, une amende et une sanction complémentaire s’il refuse de faire les travaux imposés par l’arrêté de mise en sécurité, s’il refuse de reloger son locataire, ou s’il continue à toucher un loyer alors que le logement est sous arrêté de péril. En effet, le loyer cesse d’être de lui être dû à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté de péril.
Une fois les mesures ou travaux réalisés, la mairie les fait constater et prononce la mainlevée de l’arrêté : toutes les dispositions prises par l’arrêté de mise en sécurité cessent d’être applicables.
